引っ越し準備に関する要素。
年度末(3月)の住宅引き渡しに関するトラブル。
年度末(3月)に引渡し予定の物件には、多くのしわ寄せが生じやすいもの!
新年度から、新生活をスタートしたいと思う人が多いことから、新築マンションにおいても、新築戸建て建売住宅においても
、最も引渡し件数が多くのなるのが年度末となる3月です。
昔に比べると引越し時期も多様化してきていますので、
住宅販売・引渡し時期も多少は均一化されてきています。
それでも、まだまだ年度末の季節(2月~3月)に引渡しを
受ける予定の方も多いことかと思いますが・・そんな物件には、他の季節にはないリスクが存在している
ことは、ぜひ認識しておいていただきたいと思います。
多くの人にとって、一生に一度の大きな買い物ですからね。新生活を始めるまでに、少しでも、リスクを軽減
しておきたいもの。
不安を解消するためにも、ぜひ、第三者(一級建築士)を内覧会に同行して、不具合のチェックをする
マンション・戸建の内覧会同行検査サービス!
の活用をご検討いただければと思います。
■引っ越し準備として心がけておきたい要素「寝具(敷布団など)の買い替え」の特集はこちら!
あくまでも、住宅販売業者(デベロッパー)の都合なのですが、「工期の遅れ」のしわ寄せが購入者に
世界的に見ると日本の建設業の施工力はとても優れています。特に、工程管理力には長けており、
予定工期どおりに工事完成を迎える確率は高いものとなっています。ただ、住宅(マンション、戸建て)建設というのは、
自然環境に逆らって行うことは出来ないもので、特に「天候」「自然現象(台風・降雪など)」の影響は強く受けることに
なります。
ゆえに、「工期の遅れ」が発生することも当然あります。天候・自然現象以外にも、時折施工ミスなどによる工期の遅れが
生じます。そんな状況に対して、人員増(職人)や施工時間の延長(土日、夜間の施工など)などによって、
工期の遅れを取り戻していくわけですが・・中には、それでも工期遅れを解消できないケースがあるんですね。
そんな時には、通常「工期の延長(引渡し時期の延長)」を行うことになるわけですが・・ここで問題となるのが、
年度末の引渡し物件(住宅)なのです。
まず、認識しておいていただきたいのが、通常契約上は「引渡し日の延期」は損害賠償請求(購入者が売主に対して)の対象
となります。
もちろん、この時は工期遅れの理由が販売事業者側にあるときが前提となります。(時折、戸建て住宅なとの
場合は、工事期間中に購入者の要望が追加されたことによって、工期遅れが発生するようなケースもありますので。)
ただ、実務上は引渡し日の延長によって、購入者側に実害があまり無いときは、お互い話し合いの上、
引渡し遅延の合意書を結んで穏便に延期するのが一般的となっています。
(でも、原則的には損害賠償が発生する可能性がある状況ということは、しっかり認識しておいていただければと思います。)
年度末(3月)の引渡し予定物件(新築マンション、戸建て住宅)の工期遅れに対して、強引に引き渡しを完了させようとする業者がいることに注意を。
年度末(3月)の引渡し予定物件で最も注意が必要となるのが「強引に引渡しを完了してしまおうとする販売業者がいる」ということです。
これは時折、大手のディベロッパーでも起き得る要素ですので、販売事業者の大小に関わらずそのような物件を購入するときには、
リスク要素として理解しておく必要があります。
私も、内覧会同行検査を通じて、何度かそんな状況に遭遇しています。
昼夜問わずの突貫工事をしつつも、まだマンションエントランスや廊下などの共有部分の仕上げ工事が間に合っていない
状況で内覧会を開催。内覧会後、引渡しまでの期間が一週間も無いような状況で、一部完成していないような状態で
も「引渡し」を強行しようとするんですね。
何故そんなことになるのかというと、2つの理由があるのです。ひとつは「年度末(3月)ということで、購入者側が損害を受けることなく
引渡し日の延期が出来ない」ということです。
現在住んでいる住宅の契約問題や子供の学校などの問題、住所変更の必要性など
様々な要素が絡んでしまって、引渡し日を延長するには、大きな損害が発生することになるんですね。
これに対して、当然販売主側が購入者に損害賠償をしなければいけないのですが・・これを販売事業者が嫌がるからです。
もうひとつは、これも販売事業者側の都合なのですが・・。年度末内に引渡しを行うことで、その年度の業績にあげることが
出来たり、借り入れ返済予定があるわけです。購入者側の都合など考えることなく、とにかく自分たちの都合上、多少無理してでも
年度内に引渡しを終えてしまいたいと考えるんですね。
実際に、そんな業者側からのプッシュに負けて、そのまま引渡しを
受けてしまい・・まだ未完成部分がある住宅に入居してしまうといった人も多々いるのが実情です。(そんな方は様々な意味で大損している
ことになります。)
でも、そんな状態で、強引な引渡しに応じてしまっては絶対いけませんよ。
実際、新築マンション(私が内覧会同行検査をさせてもらった物件)
でしたが、あまりにも未完成状態
が多いのにも関わらず、強引に引き渡しをさせようとしたディヘロッパーがいたのですが・・
そのときは、
本来、私が口を挟むべき要素ではないことはわかっていたんでけどね・・・でも、ご依頼をいただいたご家族(購入者)の替わりに
「そんな引渡しは受けられないこと&損害賠償の要求」をその場で折衝させていただきました。
その結果、そのご家族に関して、引渡し日も適切に延長して貰うと共に、その間購入者側が損害を受ける各種要素(仮住まいや引越し手配金などなど)
に対して、しっかりと損害賠償金をいただくことが出来ました。
その間、引渡しにそのまま応じてしまい、未完成部分があるにもかかわらず、年度内に入居してしまっている人が多数いたことには、
正直私も驚きを感じたものです。
そんな突貫工事の住宅に即入居してしまうと、その後住宅の老朽化が加速度的に進むということも
ぜひ、覚えておいてほしいと思います。
戸建て建売住宅において、要注意な契約要素。「引渡し予定日」が明確に契約書類にされていますか?。
年度末の引渡しトラブルは、新築マンションと比較して、圧倒的に戸建て建売住宅のほうが多いことは覚えて
おいてくださいね
。
契約に関してもいいかげんさが目立つのは、建売住宅契約です。特に年度末に引渡し予定と
なる物件を購入するときに、注意が必要なのが「引渡し予定日」がきちんと契約書にされているかどうかです。
契約書にされているのは当たり前でしょ・・と思いますよね。でも、実体として、建売住宅契約において、
引渡し予定日が明確に記載されていないケースも存在していますので要注意なんです。
契約書に期日の記載が
なければ、工期遅れに伴う引渡しの延長が生じても、損害賠償請求などをすることができない場合がありますからね。
特に年度末引渡し物件の契約書内容確認はしっかりと確認しておくことが大切です。
引渡し日は延長するのに・・残金だけは事前に支払ってください・・などという話には絶対応じてはいけません。
販売事業者は、いろいろと「銀行側の都合で・・」などともっともらしい言い訳を用意してきますが、
とにかく、引渡し日の延長が決まったら、住宅費用残金は、かならず引渡し日に合わせて行うようにしましょう。
引渡し日が延長したのにも関わらず、年度内に残金を振り込んで欲しい・・などというのは、単なる
販売事業者の都合です。
残金を支払ってしまったら、場合によって引渡しを受けたのと同じような取り扱われ方をしてしまう
要素もあるもの。とにかく、残金は引渡し日に合わせて支払いをするものと覚えておいていただけれと
思います。
近年、利用者が急増中の「住宅内覧会同行検査(住宅インスペクション)」!
年末・年度末に完成・引き渡しとなる物件を控えていて、自分たちだけで十分なチェック・折衝ができるかどうか・・不安がある。
という方におすすめなのが『住宅内覧会同行検査(住宅インスペクション)』というサービスです。
近年、その認知度も拡大中で、新築住宅を購入した方のサービス利用者も年々増加傾向に。
住宅インスペクション業務を専門に行う企業も複数誕生。その他、住宅インスペクションを行っている一級建築士も
多くなってきています。
私(一級建築士)も住宅インスペクション業務を日々推進しております。
サービス内容は、こちら
(マンション・戸建の内覧会同行検査!バウムプランニング一級建築士事務所)をご参照いただければと思います。
実際に、住宅内覧会時に発見されることが多い代表的な「不具合・施工不良要素」をこちらの記事
(戸建住宅(建売住宅)の内覧会時に見つかる不具合事例!)
にて、記していますので、ご参考にしていただければと思います。
何の疑いも無く、不動産会社の提携ローンを受けてしまってませんか?
年度末に引き渡しを予定しているような物件において、「建物の品質」以外に、もうひとつ注意しておかなければ
いけない要素があります。それが『住宅ローン』の問題です。
貴方は、不動産業者から言われるがままに、”不動産会社の提携ローン”を安易に活用しようとしていませんか??
年度末の引き渡し物件では、不動産会社だけでなく、不動産会社と提携している、銀行なども”売上・成果”を
増やすために必死な状況となっていることも少なくないもの。
とにくか、顧客の囲い込みをして、自分のところの成果に繋げる・・・そんな意識最優先となっていることが多いんですよね。
そう、”顧客の最善を考えてはいない”という状況になりやすいのが、年度末なのです。
そこで、「どんなリスク・損失が存在しているのか!」に関して、
こちらの記事
(おすすめの住宅ローンの選び方!住宅購入時の「不動産会社の住宅ローン(提携ローン)」の見直しは重要なポイントです。)にて記していますので、ぜひ、ご参照いただければと思います。
2020年までは、職人不足・資材高騰なども重なって、年末&年度末の引渡し物件には、不具合増加傾向に!。
当記事を書いているのが、2014年12月中旬なのですが・・。すでに今月内覧会同行検査を行っている住宅
(マンション、一戸建て)には、不具合増加傾向があるんですよね。今のところ、検査を行ったのは年内に引渡し・引越し予定
の物件ばかりです。工期的に遅れがあったことが感じられるとともに、少々無理やり内覧会を開催しているといった
状態の住宅が多くなっています。
原則、内覧会までには、施工者・販売主の自主検査を完了、不具合を是正し、清掃を行った状態とすべきなのですが・・。
不具合の修繕&清掃も間に合わずに、そのまま内覧会を実施しているのも数件ありました。例年と比較しても、
工期的に余裕を持って完成している住宅が少ないように感じています。やはり、これから2020年(オリンピック年)までは、
この傾向が促進されていく可能性がありそうです。「年末&年度末の住宅内覧会」は十分注意を払って、
確認・対処する必要があるものと思います。